Wszystko o opłacie adiacenckiej

Opłata adiacencka

Co to jest opłata adiacencka? Jakie przepisy regulują opłatę adiacencką? W jaki sposób obliczana jest wysokość opłaty adiacenckiej? Kto może nałożyć opłatę adiacencką? W jakim terminie opłata adiacencka może zostać nałożona? Kiedy przedawnia się opłata adiacencka?

Opłata adiacencka – co to jest?

Zgodnie z art. 4 ust. 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Obowiązek uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, poprzez uiszczanie opłat adiacenckich, został nałożony na właścicieli oraz część użytkowników wieczystych nieruchomości. Jednakże spośród użytkowników wieczystych obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich dotyczy wyłącznie przypadków, w których użytkownicy wieczyści nie mają obowiązku opłacania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub za zgodą właściwego organu uiścili je jednorazowo za cały okres użytkowania wieczystego.

Wyraźne określenie w ustawie kręgu podmiotów zobowiązanych do zapłaty opłaty adiacenckiej wyklucza możliwość stosowania w tym zakresie interpretacji rozszerzającej. Mając na uwadze powyższe nie jest możliwe obciążenie opłatą np. dzierżawców, najemców, czy samoistnych posiadaczy.

W przypadku współwłasności nieruchomości, właściwy organ nie może dowolnie wybierać jednego ze współwłaścicieli nieruchomości i obciążać tylko jego całością opłaty adiacenckiej. Organ powinien obciążyć opłatą adiacencką wszystkich współwłaścicieli w częściach odpowiadających ich udziałom, a co za tym idzie wszyscy właściciele nieruchomości powinni być stronami postępowania administracyjnego w zakresie opłaty adiacenckiej. Skoro ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli to należy stwierdzić, że brak jest ustawowych podstaw do solidarnego zobowiązania współwłaścicieli nieruchomości do uiszczenia ustalonej opłaty adiacenckiej.

Należy mieć na uwadze, że obowiązek uiszczania opłaty adiacenckiej ciąży na właścicielu bądź też na użytkowniku wieczystym danej nieruchomości, przy której zostały pobudowane urządzenia infrastruktury technicznej, bez względu na to, czy w/w osoby chcą z nich korzystać, czy też nie. Istotna jest w tej sytuacji sama możliwość korzystania z tych urządzeń.

Od opłaty adiacenckiej należy odróżnić opłatę planistyczną uregulowaną w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opłata ta może być bowiem naliczona także w przypadku wzrostu wartości nieruchomości, ale gdy wzrost ten spowodowany został ustaleniami nowego planu miejscowego lub zmianą dotychczasowego planu miejscowego albo ustaleniami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy. Do skutecznego pobrania opłaty planistycznej konieczne jest oczywiście spełnienie innych jeszcze warunków określonych w przepisach w/w ustawy.

Ustalenie opłaty adiacenckiej

Według art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz bądź też prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Użyty w ustawie zwrot "może" należy rozumieć w ten sposób, że organ wykonawczy gminy ma kompetencję do ustalenia opłaty adiacenckiej, ale nie musi rozstrzygać w tym przedmiocie. Może zatem odstąpić od ustalenia opłaty w danym przypadku. W związku z tym należy uznać, że każdorazowo od organu wykonawczego gminy zależeć będzie, czy ze swojego uprawnienia skorzysta, czy też nie.

Należy pamiętać, że warunkiem dla ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej, zaś wysokość opłaty uzależniona jest od wielkości tego wzrostu. A zatem, gdy wartość nieruchomości nie wzrosła w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej, brak będzie podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej. Sam fakt wzrostu wartości działki zawsze musi zostać udowodniony za pomocą stosownej opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Należy również pamiętać, że opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartości nieruchomości, nie może być bezkrytycznie przyjmowana przez organ administracji i powinna być każdorazowo poddana stosownej ocenie i w tym właśnie zakresie pomóc może adwokat. Organ administracji publicznej nie jest związany opinią biegłego. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej w kontekście innych złożonych w sprawie dowodów.

Adwokat może pomóc przy ocenie tego dowodu pod względem formalnym, tj. zbadać, czy dowód ten został wystawiony przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z jej uzasadnieniem itd.

 

W jakim terminie można nałożyć opłatę adiacencką?

Samo wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 czyli uchwała dot. wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Obecna treść art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami została wprowadzona ustawą z 20.7.2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Ustawodawca dzięki wprowadzonej zmianie wydłużył czas, w którym może zostać ustalona opłata adiacencka. Poprzednio decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej miała być bowiem wydana w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, a obecnie w tym samym terminie musi zostać jedynie wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

 

Wysokość opłaty Adiacenckiej.

Jeżeli chodzi o ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej, to do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Zgodnie z art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Samo ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, zaś sama wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.

Szacunek wartości nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

 

Rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty.

Adwokat może zasugerować Klientom, że w razie nałożenia opłaty adiacenckiej, ta może być na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie aż do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej określane są w decyzji o ustaleniu opłaty. Niestety należność gminy z tego tytułu podlegać będzie zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej. Niestety raty, o których mowa powyżej podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Rozłożenie na raty nie może nastąpić z urzędu, dlatego też warto w tym zakresie zwrócić się o pomoc do adwokata, aby adwokat pomógł przygotować stosowny wniosek z odpowiednią argumentacją.

 

Kto powinien zapłacić opłatę adiacencką w razie sprzedaży nieruchomości?

Bardzo często zgłaszają się do nas Klienci z zapytaniem dotyczącym ustalenia podmiotu odpowiedzialnego za zapłatę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w przypadku, gdy nastąpiła sprzedaż nieruchomości już po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej.

Wskazanie, czy stroną postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oraz podmiotem odpowiedzialnym za jej zapłatę jest osoba będąca właścicielem nieruchomości na dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, czy też osoba będąca aktualnie właścicielem w dacie wydania decyzji, a może nawet osoba będąca właścicielem w dacie, kiedy decyzja ustalająca opłatę staje się ostateczna, ma bardzo istotne znaczenie w praktyce.

W przypadku sukcesji uniwersalnej (np. spadkobranie) na nabywcę przechodzi ogół praw i obowiązków zbywcy, w tym więc obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej; nie ulega to wątpliwoąci. Wynika to bowiem ze wstąpienia w ogół praw i obowiązków zbywcy. Przejście natomiast prawa własności na skutek zbycia nieruchomości w drodze umowy (sprzedaży, darowizny) stanowi tzw. sukcesję syngularną, do której nie można już stosować zasad sukcesji uniwersalnej w zakresie przechodzenia na nabywcę wszelkich praw i obowiązków.

Za tym, że obowiązek zapłaty adiacenckiej powinien spoczywać każdorazowo na osobie, która była właścicielem w chwili stworzenia warunków do podłączenia do wybudowanej infrastruktury – niezależnie od tego czy dalej sprzedała nieruchomość – przemawia to, że w przypadku umowy sprzedaży, która ma charakter odpłatny, wartość przedmiotu sprzedaży znajduje ekwiwalent w postaci ceny, która uwzględnia wartość nieruchomości w dacie sprzedaży, a więc wartość obejmującą korzyści związane z wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej. Nabywca ponosi koszty wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej w ramach uiszczonej ceny. Obciążanie zatem nabywcy ponownie obowiązkiem dokonania zapłaty opłaty adiacenckiej związanej z wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej przed datą nabycia nieruchomości nie znajduje więc także uzasadnienia z punktu widzenia zasad słuszności, bowiem nabywca w istocie dwukrotnie ponosiłby związane z tym koszty. Raz w postaci podwyższonej ceny zakupu, a drugi raz w postaci opłaty adiacenckiej.

Nie należy tracić z pola widzenia, że istnieją także orzeczenia - w tym także Naczelnego Sądu Administracyjnego  - które stanowią, że skoro opłatę adiacencką ustala się w drodze decyzji, to data jej wydania decyduje, kto jest stroną postępowania. Ma być nią nie kto inny, jak aktualny właściciel nieruchomości. Niemniej takie stanowisko jest aktualnie w zdecydowanej mniejszości.

Reasumując przedstawione powyżej rozważania, uwzględniając aktualne orzecznictwo, należy uznać, że obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej ciąży na osobie, która była właścicielem nieruchomości w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi i która tym samym osiągnęła korzyść ze wzrostu wartości nieruchomości.

Stworzenie warunków do podłączenia albo do korzystania.

Ustawa w żaden sposób nie precyzuje, kiedy można przyjąć, że zostały spełnione warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń bądź też do korzystania z drogi. Aktualnie w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że decydujące znaczenie nie ma protokolarny odbiór prac budowlanych, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił przy tym uwagę, że do czasu zgłoszenia do użytkowania dane urządzenie nie może funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie prawa budowlanego. Dla stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń konieczna jest przede wszystkim prawna, a nie jedynie faktyczna możliwość korzystania z wybudowanej infrastruktury. Nie chodzi przecież o jakiekolwiek stworzenie warunków do korzystania ze stworzonej infrastruktury, ale o możliwość korzystania w sposób zgodny z prawem. 

 

Prawo administracyjne – sprawy administracyjne – adwokat Łódź Zgierz

Adwokat Piotr Sęk świadczy pomoc prawną w sprawach z zakresu prawa administracyjnego. Nasza Kancelaria Adwokacka posiada doświadczenia w sprawach z zakresu prawa budowlanego, w sprawach dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego, w sprawach dotyczących gospodarki nieruchomościami i wiele innych. Pomagamy Klientom w przegotowaniu stosownych pism, skarg i odwołań, a także reprezentujemy Klientów przed organami i sądami administracyjnymi. Zapraszamy do kontaktu.

 

Słowa kluczowe: prawo administracyjne, sprawy administracyjne, odwołania do decyzji, adwokat Łódź adwokat Zgierz,nieruchomości, kancelaria adwokacka Łodź, kancelaria adwokacka Zgierz