Adwokat Łódź, Zgierz - Piotr Sek

Zwrot nakładów poniesionych na rzecz wspólną bez zgody pozostałych współwłaścicieli

Podkreślenie Adwokata

kom: 723 639 158

Zwrot nakładów wykonanych bez zgody pozostałych współwłaścicieli

porady prawne Łódź Zgierz OzorkówW jaki sposób można odzyskać poniesione przez nas nakłady od pozostałych współwłaścicieli? Czy zawsze należy nam się zwrot poniesionych przez nas nakładów? Co z nakładami wykonanymi bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Często zdarza się sytuacja, gdy jest kilku współwłaścicieli danej rzeczy np. nieruchomości, przy czym tylko jeden z nich z niej korzysta, zamieszkuje, uprawia itd. Taki współwłaściciel staje często przed koniecznością poniesienia wydatków związanych z utrzymaniem danej rzeczy, które z jego punktu widzenia są niezbędne. Oczywiście zazwyczaj pozostali współwłaściciela nie są zainteresowani inwestowaniem, bowiem oni z tego nie skorzystają. Wszystko wydaje się być w jak najlepszym porządku, aż do czasu sprawy o zniesienie współwłasności. Współwłaściciel, który dotychczas inwestował chce zazwyczaj rozliczyć poniesione przez siebie nakłady i tu zaczynają się schody…

Niestety, w bardzo wielu sytuacjach współwłaściciel przekonany o słuszności swoich roszczeń, zapomina dopełnić uprzednio formalności umożliwiających mu późniejsze skuteczne dochodzenie roszczeń od pozostałych właścicieli.

Mając na uwadze powyższe wprowadzenie warto zwrócić w tym miejscu uwagę na podstawowe regulacje prawne związane z zarządem nieruchomością wspólną.

 

Czynienie na kładów bez zgody współwłaścicieli

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z kolei wg art. 201 Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

W sytuacji, gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma porozumienia co do zakresu partycypacji w kosztach remoentu, jak również gdy nie jest możliwe uzyskanie ich zgody na remont, wielu współwłaścicieli decyduje się pochopnie na nieuzgodnione z innymi współwłaścicielami prace remontowe, których zakres dalece wykracza poza czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, np. remont dachu.

W tym miejscu warto doprecyzować takie terminy jak: czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną oraz czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu i czynności zachowawcze. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 kwietnia 2002r. sygn. akt: III CZP 18/02, do czynności zwykłego zarządu zalicza się wszelkie czynności mające na celu utrzymanie rzeczy w dotychczasowym stanie oraz zarządzanie nią dla umożliwienia korzystania z niej i pobierania pożytków. Nie ma jednak ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu oraz niemożliwe jest ich wyczerpujące skatalogowanie. Uchwała ta nie rozstrzyga wielu wątpliwości, jednak powszechnie aprobowane jest stanowisko, iż czynnościami zwykłego zarządu są w szczególności bieżące naprawy mające na celu zachowanie rzeczy w stanie niepogorszonym, pobieranie pożytków i przychodów z rzeczy, przy czym nie mogą to być czynności pociągające za sobą nadmierne koszty. Remont dachu, ze względu na jego rozmiary i koszt, jest kwalifikowany jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Natomiast czynności zachowawcze to takie czynności, jak drobne naprawy lub konserwacja rzeczy wspólnej.

Często jest tak, że współwłaściciel, który nie może dogadać się zresztą właścicieli rozpoczyna remont na własną rękę, a później np. przy okazji sprawy o zsinienie współwłasności stara się odzyskać poczynione nakłady. Często jest tak, że sądy oddalają zgłoszone w tym zakresie roszczenia z uwagi na brak zgody pozostałych współwłaścicieli na wykonanie konkretnego remontu, nakładu, czy inwestycji.

Tymczasem przepisy Kodeksu cywilnego dają przecież współwłaścicielom zainteresowanym poniesieniem konkretnych nakładów skuteczne narzędzie wobec niezainteresowanych remontem współwłaścicieli. W sytuacji konieczności podjęcia działań przekraczających zakres zwykłego zarządu, na które nie ma zgody pozostałych współwłaścicieli, na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą wystąpić do sądu cywilnego z wnioskiem o wyrażenie przez sąd zgody na dokonanie planowanej czynności. Orzeczenie wydane przez sąd wyrażające zgodę na dokonanie danej czynności jest podstawą do skutecznego dochodzenia zwrotu części poniesionych nakładów od innych współwłaścicieli.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że w orzecznictwie sądów powszechnych występuje również nurt orzeczniczy który wskazuje, że art. 207 Kodekcu cywilnego nie jest wyłączną podstawę prawną roszczenia współwłaściciela rzeczy o zwrot poniesionych na nią wydatków. Uzupełniającej podstawy prawnej roszczenia współwłaściciela o zwrot wydatków poniesionych na rzecz wspólną należy upatrywać bowiem również w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących roszczeń o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia.

Warunkiem koniecznym dla powstania roszczenia o zwrot wydatków poniesionych na rzecz wspólną przez jednego z współwłaścicieli jest to, aby poniesienie wydatki przyniosły jakąkolwiek korzyść majątkową pozostałym współwłaścicielom. W takiej sytuacji ma miejsce wzbogacenie się pozostałych współwłaścicieli kosztem tego właściciela rzeczy wspólnej, który z własnych środków pokrył określony wydatek (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2017 r. III CSK 137/16).

Spotykane w orzecznictwie są również poglądy stanowiące o tym, że w sytuacji gdy dany współwłaściciel dokona nakładów tzw. koniecznych nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli to i tak będzie miał możliwość żądania rozliczenia od nich kosztów z tym związanych. Podstawą prawną tego tupu roszczeń stanowi art. 226 Kodeksu cywilnego, według którego samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

 

Adwokat Łódź Zgierz – zniesienie współwłasności – sprawy działowe

Nasza Kancelaria Adwokacka oferuje kompleksową pomoc prawną w sprawach tzw. działowych. Posiadamy wieloletnie doświadczenie w sprawach o zniesienie współwłasności, o dział spadków, czy też o podział majątku wspólnego byłych małżonków. Nasze Kancelarie Adwokackie mieszczą się w Łodzi oraz w Zgierzu. Zapraszamy do kontaktu celem umówienia wizyty i omówienia Państwa problemu prawnego.

 

Słowa kluczowe: adwokat Łódź, sprawy cywilne, porady prawne Zgierz, Kancelaria Adwokacka Zgierz, sprawy o zapłatę, adwokat w Łodzi, prawnik Łódź, prawnik, porady prawne Łódź

Zobacz inne sprawy z kategorii > Sprawy cywilne
Rękojmia Nowe terminy przedawnienia roszczeń Dowód z nagrania Przedawnienie zadatku z umowy przedwstępnej Przerwanie biegu terminu zasiedzenia nieruchomości Umowa komisu - odpowiedzialność komisanta i komitenta Umowa agencyjna - świadczenie wyrównawcze Wynagrodzenie i odszkodowanie za ustanowienie służebności przesyłu Odpowiedzialność notariusza Odpowiedzialność za czynsz w lokalu Problem z deweloperem Opłata likwidacyjna za zerwanie polisolokaty Służebność drogi koniecznej Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez gminę z sieci wodociągowej i kanalizacyjnej Przedawnienie roszczeń z rękojmi Przedawnienie roszczeń sprzedawcy prowadzącego działalność gospodarczą Prywatny monitoring – czy to legalne? Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony Rozwiązanie umowy dożywocia Uznanie przedawnionego długu Zawezwanie do próby ugodowej - od kiedy liczyć bieg terminu przedawnienia? Wadliwie wskazana cena Zamiana służebności mieszkania na rentę Porady prawne Łódź Umowa o dzieło - przedawnienie Ważna uchwała Sądu Najwyższego! Podział fizyczny nieruchomości a konflikt współwłaścicieli Zasiedzenie drogi dojazdowej Utrata wartości pojazdu w leasingu – dla kogo odszkodowanie? Ujawnienie danych użytkowania internetu w sprawie o naruszenie dóbr osobistych Rozliczenie spłaconego kredytu po podziale majątku wspólnego byłych małżonków. Odpowiedzialność za czynsz w lokalu w którym nie mieszkałem Nowa ustawa antyprzemocowa - o co chodzi? Znaczenie protokołu odbioru robót budowlanych Zaliczka a zadatek? Niemożliwość wykonania umowy w uwagi na pandemię Facebook i Social Media jako dowód w sprawie rozwodowej Odszkodowanie i zadośćuczynienie od biura podróży