Problem z deweloperem

Przede wszystkim należy zauważyć, że już od jakiegoś czasu obowiązuje tzw. ustawa deweloperska tj. ustawa o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego. Jak wynika z tejże ustawy, reguluje ona zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Ustawa określa m.in. środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę; zasady i tryb zawierania umów deweloperskich; obowiązki przedkontraktowe dewelopera; treść umowy deweloperskiej; prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej; zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Do czasu wejścia w życie wyżej wskazanej ustawy umowy deweloperskie, jako umowy nienazwane, przybierały bardzo różne formy. Najczęściej były zawierane jako umowy przedwstępne zobowiązujące strony do zawarcia umowy przeniesienia własności zabudowanej nieruchomości bądź też odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy albo umowy uregulowane w art. 9 ustawy o własności lokali, na podstawie których właściciel gruntu (deweloper) zobligowany był do wybudowania domu oraz do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną osobę.

Największą wadą starych rozwiązań było to, że nie dawały one nabywcom dostatecznego zabezpieczenia w razie niewypłacalności dewelopera. Aby zapobiec powyższym patologicznym sytuacjom i aby zmniejszyć ryzyko po stronie klientów deweloperów, została uchwalona wyżej cytowana ustawa. Ma ona na celu przede wszystkim uregulowanie zasad i trybu zawierania umów deweloperskich oraz ochrony praw nabywców.

Ustawa deweloperska wprowadza kilka korzystnych rozwiązań dla nabywców lokali. Chyba najbardziej korzystne dla kupującego jest rozwiązanie polegające na dobrowolnym poddaniu się dewelopera egzekucji w akcie notarialnym. Niestety, we wzorach umów oferowanych przez deweloperów, czy pośredników nieruchomości nie są przewidziane żadne sankcje dla dewelopera za opóźnienia w oddaniu inwestycji. Należy jednakże  pamiętać, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego możemy domagać się zwrotu kosztów, które ponieśliśmy w związku z opóźnieniem oddania inwestycji czyli tzw. odszkodowania.

Takimi dodatkowymi kosztami, które będą generować dla nabywców szkodę mogą być m.in. koszty czynszu najmu mieszkania, opłaty eksploatacyjne, dodatkowe opłaty bankowe za niedostarczenie aktu własności w terminie, czy różnica w marży kredytu hipotecznego. Należy jednakże pamiętać, ażeby uzyskać odszkodowanie trzeba jednak je starannie udokumentować w czym pomocny może okazać się adwokat.

Zgodnie z ustawą umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Należy również pamiętać, że umowę deweloperską zawiera się obecnie w formie aktu notarialnego, zaś wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Obowiązki dewelopera

Zgodnie z w/w ustawą jednym z obowiązków dewelopera jest sporządzenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Ponadto deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami.

Deweloper jest także zobowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.

Według powyżej wskazanej ustawy, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej; projektem architektoniczno-budowlanym.

Adwokat powinien zwrócić uwagę Klientom, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy deweloperskiej są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Ustawa deweloperska przewiduje również dla nabywców lokali prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą, nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów wskazanych w ustawie; jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach; jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy; w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca powinien wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Oczywiście w takiej sytuacji nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Nabywcy mogą także przysługiwać roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych. 

Co istotne na co uwagę powinien zwrócić adwokat, w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia umowa deweloperska uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od tejże umowy.

Należy pamiętać, że oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne pod warunkiem, że zawiera ono zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Z kolei wg w/w ustawy deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. Dodatkowo deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w sytuacji niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Odpowiedzialność dewelopera za wady wybudowanego obiektu

Co do odpowiedzialności dewelopera za wady wybudowanego obiekty, to deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Deweloper jest również zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

W zakresie nieuregulowanym w powyżej wskazanej ustawie, do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy Kodeks cywilny o rękojmi. Oznacza to m.in. tyle, że jeśli deweloper w ogóle nie ustosunkuje się do zgłoszenia nabywcy w ciągu tego terminu, przepis art. 561⁵ Kodeksu cywilnego, to przyjmuje się domniemanie prawne, iż deweloper uznał w całości wady zgłoszone przez nabywcę. Ten sam skutek następuje w odniesieniu do wad, co do których deweloper się nie wypowiedział (np. deweloper odniósł się do 3 spośród 5 zgłoszonych wad). Otwiera to następnie nabywcy drogę do wyegzekwowania roszczeń w postępowaniu cywilnym.

Kary umowne za opóźnienie dewelopera

Częstym błędem popełnianym przez nabywców jest niezwrócenie uwagi na zapisy umowy deweloperskiej dotyczące ewentualnych kar umownych. Niestety, zazwyczaj we wzorach umów oferowanych przez deweloperów, czy pośredników nieruchomości nie są przewidziane żadne sankcje dla dewelopera za opóźnienia w oddaniu inwestycji. Jest wskazany końcowy termin oddania inwestycji, ale nic kompletnie za tym dalej nie idzie. Oczywiście w takich przypadkach istnieje możliwość dochodzenia odszkodowań na zasadach ogólnych z tytułu niewykonania bądź też nienależytego wykonania zobowiązania z tym, że w takiej sytuacji trzeba będzie wykazać wszelkie przesłanki odpowiedzialności dewelopera. W sytuacji zastrzeżenia kar umownych sytuacja byłaby o wiele prostsza dowodowo.

Odpowiedzialność karna dewelopera

Ustawa deweloperska przewiduje również nowe regulacje wprowadzające odziedziczalność karną dewelopera w ściśle określonych przypadkach. Odpowiedzialność taka jest przewidziana za niesporządzenie przez dewelopera prospektu informacyjnego, za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym oraz za wypłatę środków z rachunku mieszkaniowego tj. z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Adwokat Zgierz Adwokat Łódź sprawy cywilne sprawy o zapłatę roszczenia z tytułu niewykonania umowy

Kancelaria Adwokacka w Łodzi i Zgierzu świadcząca kompleksową pomoc prawną w sprawach z zakresu prawa cywilnego. Posiadamy wielotonie doświadczenie w sprawach o zapłatę, czy w sprawach dotyczących dochodzenia roszczeń z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania w tym dochodzenie roszczeń z tytułu prac budowlanych. Zapewniamy reprezentację sądową na ternie całego Kraju. Zapraszamy do kontaktu celem skorzystania z naszych porad prawnych.