Legalizacja samowoli budowlanej

Samowola budowlana - proces legalizacji 

Czym jest samowola budowlana? Jakie przepisy regulują procedurę legalizacji samowoli budowlanej? Jak wygląda proces legalizacji samowoli budowlanej? Czy samowola budowlana przedawnia się? Czy każdą samowolę budowlaną można zalegalizować?  

Czym jest samowola budowlana

Wszelkie rozważania w niniejszym artykule wypada rozpocząć od pewnej uwagi mianowicie, że w ustawie Prawo budowlane nie ma czegoś takiego jak definicja „samowoli budowlanej”. Jest to sformułowanie potoczne, które weszło w obieg również w treści rozstrzygnięć sądowych. Jak wynika z praktyki za pojęciem „samowoli budowlanej” kryje się budowa budynku lub innego obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia, a także gdy starosta sprzeciwi się zamiarowi budowy, jak również sytuacja, gdy się budowę rozpocznie, zanim pozwolenie na budowę stanie się ostateczne. Dodatkowo za samowolę budowlaną przyjmuje się również zmianę sposobu użytkowania obiektu bez wymaganego zgłoszenia, a także przystąpienie do użytkowania bez wymaganego zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Samo postępowanie administracyjne dotyczące samowoli budowlanej i jej procesu legalizacji jest uregulowane w art. 48 i następnych ustawy Prawo budowlane.

Co istotne samowola budowlana wiąże się nie tylko z konsekwencjami na gruncie prawa administracyjnego w postaci np. obowiązkowej rozbiórki, ale również o czym często zapominamy samowola budowlana stanowi przestępstwo, co wynika z art. 90 Prawa Budowlanego, a co za tym idzie spotkać nas mogą niemiłe konsekwencje z punktu widzenia prawa karnego.

Legalizacja samowoli budowlanej

Na czym polega legalizacja samowoli budowlanej i czy każdą samowolę można zalegalizować? Istotą postępowania legalizacyjnego jest po prostu sprawdzenie możliwości doprowadzenia, a następnie doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem. W sytuacji spełnienia ustawowych przesłanek uregulowanych w Prawie budowlanym, właściwy organ może przeprowadzić procedurę legalizacji samowoli budowlanej, na skutek której podmiot, który dopuścił się samowoli budowlanej, poniesie wyłącznie konsekwencje natury finansowej, natomiast wzniesiony obiekt zostanie uznany za zgodny z Prawem budowlanym.

Niestety nie jest możliwe zalegalizowanie wszystkich samowoli budowlanych. Aby to uczynić trzeba spełnić wszystkie ustawowe wymogi. I tak, żeby zalegalizować samowolę budowlaną muszą być spełnione łącznie dwa podstawowe warunki. Po pierwsze samowola budowlana musi być zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami techniczno-budowlanymi.

Na inwestora, który nosić się będzie z zamiarem zalegalizowania samowoli budowlanej może zostać nałożony obowiązek dostarczenia organowi nadzoru budowlanego odpowiednich dokumentów, takich jak zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku, gdy danej miejscowości brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo potrzebny będzie projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, wymaganymi przepisami szczególnymi, aktualne na dzień opracowania projektu oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Termin do przedłożenia wymaganych przez organy nadzoru budowlanego dokumentów określa sam organ w ramach posiadanego przez siebie tzw. luzu decyzyjnego. Żadne przepisy nie wiążą w tym zakresie organu nadzoru budowlanego. Termin taki powinien zostać określony w sposób odpowiadający realiom rozpoznawanej sprawy, przy czym powinien być wystarczająco długi, by umożliwić stronie skuteczne spełnienie nałożonych na nią obowiązków. Co istotne, strona postępowania legalizacyjnego może podnieść zarzut wyznaczenia zbyt krótkiego terminu albo jego nieprzedłużenia. Ewentualny wniosek o przedłużenie wyznaczonego terminu dla jego skuteczności powinien być oczywiście złożony jeszcze przed jego upływem.

Złożenie do organu nadzoru budowlanego w zakreślonym terminie wymaganych dokumentów traktowane będzie, jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została jeszcze ukończona.

Uchybienie terminom wyznaczonym przez organy nadzoru budowlanego oznaczać będzie niespełnienie nałożonych na inwestora obowiązków, co wiązać się będzie z koniecznością wydania nakazu rozbiórki samowoli budowlanej.

W przypadku jednak spełnienia powyżej wymienionych wymagań organ nadzoru budowlanego może ustalić wysokość opłaty legalizacyjnej, a następnie po jej uiszczeniu wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót jeżeli budowa nie została dotychczas ukończona.

Opłata legalizacyjna

Proces legalizacji samowoli budowlanej może być związany z koniecznością uiszczenia tzw. opłaty legalizacyjnej. Sposób obliczenia opłaty legalizacyjnej precyzyjnie określają przepisy Prawa budowlanego. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 Prawa budowlanego, z tym że – zgodnie z art. 49 ust. 2 – stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Sposób obliczenia opłaty legalizacyjnej został określony w postaci wzoru. Jest to iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa specjalny załącznik do ustawy Prawo budowlane.

Jeżeli chodzi o organy właściwe w sprawach dotyczących samowoli budowlanej, to jest nim co do zasady powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Od jego decyzji można odwołać się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a gdy jest on organem pierwszej instancji - do głównego inspektora nadzoru budowlanego. Później oczywiście można złożyć skargę do sądu administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego i m.in. w tym właśnie zakresie nasza Kancelaria Adwokacka świadczy swoje usługi prawne.

W sytuacjach, gdy obiekt budowlany powstał przed 1 stycznia 1995 roku sytuacja wygląda o tyle korzystanie, że wszczynajac procedurę legalizacji samowoli budowlanej nie znajdą zastosowania przepisy obowiązującego obecnie Prawa budowlanego, które przewidują tzw. opłatę legalizacyjną.

Co w sytuacji, gdy niezapłacimy wskazanej opłaty legalizacyjnej? Tak naprawdę jedyną konsekwencją nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w zaznaczonym przez organ nadzoru budowlnego terminie będzie likwidacja samowoli budowlanej poprzez nakazanie jej rozbiórki. Organy nadzoru budowlanego nie mają w takim przypadku instrumentów prawnych, aby przymusić stronę do wniesienia opłaty legalizacyjnej. Opłata legalizacyjna nie podlega zatem egzekucji.

Należy zwrócić uwagę – co również jest przedmiotem częstych pytań Klientów – że wysokość opłaty ustalana jest na podstawie sztywnych, ustawowo określonych kryteriów. Przepisy nie przewidują przy tym możliwości odstąpienia od określenia ani też miarkowania wysokości opłaty legalizacyjnej. Bez wpływu na jej nałożenie jak i na jej wysokość pozostają jakiekolwiek inne czynniki, jak choćby powód powstania samowoli budowlanej.

W 2015 r. Dodany został do ustawy Prawo budowlane art. 49C. Zgodnie z nim strona postępowania legalizacyjnego może złożyć wniosek, o umorzenie w całości lub w części, o odroczenie terminu płatności lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej.

Znaczny upływ czasu od wybudowania obiektu a samowola budowlana 

Bardzo często pytania Klientów dotyczą tego, czy znaczny upływ czasu nie powduje przedawniania samowoli budowlanej, albo czy z uwagi na znaczny upływ czasu samowola stała się legalna, jakkolwiek by to dziwnie brzmiało. Trzeba wiedzieć, że samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, wobec tego właściwy organ będzie mógł wszcząć postępowanie w zasadzie w każdym czasie.

Analizując sprawę konkretnej samowoli budowlanej, należy mieć na względzie różne regulacje prawne, jakie obowiązywały w różnych momentach. Do obiektu budowlanego wzniesionego bez pozwolenia na budowę, bądź też zgłoszenia, w zależności od momentu dopuszczenia się samowoli budowlanej, zastosowanie znaleźć mogą trzy różne stany prawne. Art. 37 ustawy Prawo budowlane z 1974 r., przepisy art. 48 prawa budwolanego w brzmieniu pierwotnym i przepisy art. 48 prawa budwolanego w brzmieniu aktualnie obowiązującym.

Sprawy administracyjne adwokat Łódź Zgierz

Kancelaria Adwokacka Adwokata Piotra Sęk z siedzibą w Łodzi i Zgierzu oferuje kompleksową pomoc prawną w sprawach z zakresu prawa administracyjnego. Posiadamy bogate doświadczenie w prowadzeniu spraw z zakresu prawa administracyjnego, min. sprawy z zakresu prawa budowlanego, opłaty adiacenckiej, zwrot kosztów budowy wodociągów, sprawy z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Zapraszamy do kontaktu.

Słowa kluczowe: sprawy administracyjne, adwokat Łódź, adwokat Zgierz, porady prawne Zgierz, prawnik Łódź, opłata adiacencka, Kancelaria Adwokacka Łódź