Odmowa ustalenia warunków zabudowy z uwagi na brak dobrego sąsiedztwa

Odmowa ustalenia warunków zabudowy z uwagi na brak dobrego sąsiedztwa 

Dostałeś decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu z uwagi na brak spełnienia warunku „dobrego sąsiedztwa”? Czym jest warunek „dobrego sąsiedztwa”? W jaki sposób odwołać się od takiej negatywnej decyzji?

Zgodnie z art 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektów budowlanych lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. 

Zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego za obszar analizowany należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. 

Czym jest zasada dobrego sąsiedztwa?

Warunek „dobrego sąsiedztwa” został określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasada ta oznacza, że planowane zamierzenie inwestycyjne musi stanowić kontynuację funkcji i parametrów zagospodarowania działek sąsiednich. 

Co do zasady zmiana sposobu zagospodarowania nieruchomości w decyzji ustalającej warunki zabudowy nie może prowadzić do przekształcenia charakteru obszaru, na którym jest ona położona. Nowa zabudowa lokalizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy powinna być dostawana do zabudowy już istniejącej na tym obszarze.  

Często zdarza się, że odwiedzający nas Klienci dostają decyzje odmowne bowiem organ wydający decyzję przyjmuje, że planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji funkcji i parametrów zagospodarowania działek sąsiednich. 

Należy przypomnieć raz jeszcze, że zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 pkt 1, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W sytuacji więc, w której na analizowanym obszarze występuje już zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a więc spełniające tę samą funkcję, niedopuszczalnym jest co do zasady przyjęcie, iż brak jest w takiej sytuacji kontynuacji funkcji. 

Kontynuacja funkcji w oczach sądów administracyjnych

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny: „Kontynuacja funkcji (...) nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i niewchodzące z nią w kolizję. Nie wymusza mechanicznego powielania istniejącej zabudowy. Wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą na obszarze analizowanym. Dlatego budynkom o określonej funkcji towarzyszyć mogą nie tylko budynki tego samego rodzaju, lecz także obiekty uzupełniające tę zabudowę.” (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 kwietnia 2020 r., sygn. II OSK 539/19).

Jak wynika z powyższe, nie jest zatem koniecze mechaniczne powielanie istniejącej zabudowy, by kontynuacja funkcji zachodziła, a tym samym, by zachowana była przesłanka „dobrego sąsiedztwa”.

Co więcej, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi: "Z "dobrym sąsiedztwem" będziemy mieli do czynienia wtedy, gdy na terenie objętym analizą istnieje już co najmniej jeden obiekt zbliżony w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, do obiektu będącego przedmiotem wydanej w sprawie decyzji, a wyniki analizy urbanistycznej będą pozwalały na dostosowanie projektowanej zabudowy do istniejącego obiektu, jako elementu zastanego na danym terenie ładu przestrzennego." (vide: - wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 28 lutego 2020 r., sygn. II SA/Łd 894/19). 

Sprawy administracyjne – adwokat Łódź Zgierz Ozorków

Zapraszamy do naszych kancelarii adwokackich m.in. ze sprawami z zakresu prawa administracyjnego. Przeanalizujemy Państwa sprawę i zaproponujemy możliwe, optymalne rozwiązania prawne. Nasze Kancelarie adwokackie mieszczą się w Łodzi, Zgierzu oraz w Ozorkowie.  

Słowa kluczowe: sprawy administracyjne adwokat, porady prawne Ozorków, porady prawne Łódź, adwokat w Łodzi, adwokat Zgierz, prawo administracyjne adwokat