Stwierdzenie nieważności decyzji – kondygnacja a antresola

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego – kondygnacja a antresola

Zgodnie z art. 156 § 1  pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji, która m.in. rażąco narusza prawo. Co to oznacza? Kiedy mamy do czynienia z rażącym naruszeniem prawa? Czy wykonanie kondygnacji w miejsce projektowanej antresoli może skutkować stwierdzeniem nieważności decyzji? W jaki sposób Kancelaria Adwokacka może pomóc w rozwiązaniu problemu z zakresu prawa budowlanego.

Co oznacza, że decyzja rażąco narusza prawo?

Zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych, o rażącym naruszeniu prawa decydują łącznie trzy przesłanki: oczywistość naruszenia prawa, charakter przepisu, który został naruszony oraz racje ekonomiczne lub gospodarcze - czyli skutki które wywołuje decyzja. O tym, czy dane naruszenie prawa jest "rażącym", decyduje ocena konsekwencji społeczno-gospodarczych, jakie dane naruszenie za sobą pociąga. Za "rażące" należy uznać tylko takie naruszenie prawa, w wyniku którego powstają skutki niemożliwe do zaakceptowania z punktu widzenia zasady praworządności. Utożsamianie zatem tego pojęcia z każdym naruszeniem jest oczywiście wadliwe. Nie każde, nawet oczywiste, naruszenie prawa może być uznane za rażące, nie jest też decydujący charakter przepisu, jaki został naruszony. Przy kwalifikowaniu naruszenia prawa do kategorii naruszenia rażącego chodzi zatem nie o sam fakt zachowania się organu niezgodnie z daną normą prawną, lecz o skutki, których dotkliwości dla strony niczym nie można usprawiedliwiać. Ponadto, jak się przyjmuje w orzecznictwie sądów administracyjnych o "rażącym" naruszeniu prawa można mówić jedynie, gdy stwierdzone uchybienie ma znacznie większą wagę aniżeli stabilność ostatecznej decyzji administracyjnej.

Kolejnym obostrzeniem w zakresie możliwości stwierdzenia, że dany przepis został w sposób rażący naruszony jest fakt, że w sposób rażący może zostać naruszony wyłącznie przepis, który może być stosowany w bezpośrednim rozumieniu, to znaczy taki, który nie wymaga stosowania wykładni prawa, nie budzi wątpliwości przy jego stosowaniu w praktyce.

Na czym polega istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego?

Według art. 36a ustawy Prawo budowlane, istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie m.in. w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu;  charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego; zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne; zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części; ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przy czym adwokat powinien zwrócić uwagę, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne tylko po uzyskaniu stosownej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Czy zwiększenie liczby kondygnacji może spowodować stwierdzenie nieważności decyzji?

Dla przykładu, jak przyjął Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 2 marca 2018 r. VII SA/Wa 1083/17 decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę naruszającej warunki określone wcześniejszą decyzją, a dotyczące ustalenia maksymalnej liczby kondygnacji, nie w każdym wypadku można uznać za decyzję wywołującą rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Znaczenie ma wyłącznie to, jakie skutki wywołuje naruszenie tych przepisów. Brak skutków społeczno-gospodarczych wyklucza możliwość uznania, że kontrolowana decyzja rażąco przepisy ustawy Prawa budowlanego.

W jednym ze swoich wyroków Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że możliwe są sytuacje, gdy decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę nie są dotknięte wadą rażącego naruszenia prawa, mimo że projekt budowlany przewiduje większą liczbę kondygnacji niż liczba kondygnacji ustalona w decyzji o warunkach zabudowy. Taka sytuacja jest możliwa, gdy decyzja o warunkach zabudowy określa wysokość budynku nie tylko przez liczbę kondygnacji, ale i ustala maksymalną wysokość budynku w inny sposób np. w metrach. Wówczas, jeśli wprawdzie budynek według projektu budowlanego posiada większą liczbę kondygnacji niż określona w decyzji o warunkach zabudowy, lecz jednocześnie wysokość budynku przyjęta w projekcie budowlanym nie przekracza maksymalnej wysokości budynku ustalonej w metrach w decyzji o warunkach zabudowy, to nie można z tej tylko przyczyny skutecznie przypisać decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę wady rażącego naruszenia prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 2017 r., sygn. II OSK 1316/15).

Reasumując, należy przyjąć, że co prawda zgodnie z art. 36a ustawy Prawo budowlane większa liczba kondygnacji kwalifikuje się pod pojęciem istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, niemniej aby uznać, że takie odstąpienie powoduje nieważność decyzji w rozumieniu art. 156 k.p.a. należy dokonać ustaleń w zakresie nie tylko rażącego naruszenia prawa przez wydaną decyzję ale także jej wpływu, czy jej konsekwencji społeczno-gospodarczych, o czym organy nadzoru budowlanego często zapominają. 

Antresola a kondygnacja.

Często zdarza się, że organy nadzoru budowlanego ewentualnie organy podatkowe kwestionują wykonane konstrukcje twierdząc, że to co teoretycznie miało być antresolą jest faktycznie kolejną kondygnacją, co ma bezpośredni pływ np. na wymiar podatku, czy na możliwość podważenia decyzji np. o pozwoleniu na użytkowanie z uwagi na jej sprzeczność czy to z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy też z decyzją o pozwoleniu na budowę, czy warunkami zabudowy.

Co jest zatem antresolą, a co kondygnacją? Jakie przepisy to regulują? Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a dokładniej rzecz ujmując z jej § 3 pkt 16 przez kondygnację należy rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne. Natomiast zgodnie z pkt 19 przez antresolę należy rozumieć górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.

Inaczej mówiąc, antresola jest tzw. półpiętrem, zaś zgodnie z prawem budowlanym antresola, to górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni samej kondygnacji, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.

Stwierdzenie nieważności decyzji a znaczny upływ czasu

Powstać może pytanie, co w przypadku, gdy od wydania danej decyzji upłynęło wiele lat i dopiero po kilku latach jakiś organ zaczyna kwestionować jej prawidłowość i podejmuje działania zmierzające do stwierdzenia jej nieważności. Czy jest jakieś wyjście z takiej sytuacji? 

W tym miejscu należy przytoczyć wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który uznał, że  przepis art. 156 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego za niezgodny z art. 2 Konstytucji w zakresie, w jakim nie wyłącza dopuszczalności stwierdzenia nieważności decyzji, która została wydana z rażącym naruszeniem prawa, gdy od wydania decyzji nastąpił znaczny upływ czasu, a decyzja była podstawą nabycia prawa lub ekspektatywy. 

Jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w swym wyroku, zasada praworządności nie uzasadnia rozwiązania prawnego umożliwiającego stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej, jeżeli decyzja korzystała przez kilkadziesiąt lat z domniemania zgodności z prawem, wywołała skutki polegające na nabyciu prawa lub ukształtowaniu ekspektatywy nabycia praw przez jej adresatów, a dodatkowo przesłanka stwierdzenia nieważności decyzji ma charakter niedookreślony i jej wykładnia ukształtowała się w orzecznictwie na długo po wydaniu decyzji. Zdaniem Trybunału, w sytuacji, w której występuje nagromadzenie powyższych okoliczności, zasada praworządności nie służyłaby realizacji zasady pewności prawa. Ponieważ stwierdzenie nieważności decyzji może powodować zmianę ukształtowanej od kilkudziesięciu lat sytuacji prawnej, co nie służyłoby realizacji zasady zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz zasady pewności prawa.

Kancelaria Adwokacka Adwokat Piotr Sęk posiada bogate doświadczenie w sprawach z zakresu prawa administracyjnego, a przede wszystkim w zakresie szeroko rozumianego prawa budowlanego. Zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią Adwokacką celem omówienia Państwa problemu prawnego.

Prawo administracyjne – prawo budowlane – adwokat Zgierz Łódź

Kancelaria Adwokacka Adwokata Piotra Sęk w Łodzi i Zgierzu posiada wieloletnią praktykę w reprezentacji Klientów przed sądami administracyjnymi w tym przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Zapraszamy do kontaktu osoby potrzebujące wsparcia prawnego w zakresie prawa administracyjnego. Nasze Kancelarie Adwokackie mieszczą się w Łodzi i Zgierzu.

Słowa kluczowe: Kancelaria Adwokacka Łódź, adwokat Łódź, porady prawne Łódź, prawo administracyjne adwokat Łódź, odszkodowania Łódź, prawnik Łódź, kancelaria adwokacka Łódź